En la segunda entrega de la sección ‘Entrevistas cruzadas’, Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), se asoma a estas páginas para contar algunos de los pormenores fundamentales de la Ley de Reforma del Mercado Hipotecario, así como para valorar la situación que vive la sociedad española hipotecada. Lejos de mostrarse catastrofista, Mayayo opina que aún se puede aguantar contra una morosidad superior a la actual aunque sea duro para las familias afectadas por la recesión económica. En estas páginas hace mención a la flexibilidad de la nueva ley, que permitirá a los españoles contratar préstamos hipotecarios muy distintos y, por tanto, más asequibles para las economías domésticas. Tras mostrarse contrario al Euribor como índice de referencia, hoy contesta a las preguntas de los lectores en un encuentro digital de ‘elmundo.es’.
Gregorio Mayayo conoce como pocos el mercado hipotecario español. Sus percepciones, no siempre oídas, han terminado, habitualmente, dándole la razón; los pasos a seguir en materia de préstamos parecen ahora más claros desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria.
Pregunta.- Se ha hablado mucho de la Ley de Reforma del Mercado Hipotecario, pero ¿cuándo el usuario empezará a beneficiarse de ella?
Respuesta.- Ya hay temas que afectan directamente al mercado y a los consumidores, de los que se benefician, como la reducción arancelaria en la constitución y cancelación de hipotecas. Hay otros dos aspectos importantísimos que están funcionando: uno es todo lo referido a la descripción de las hipotecas con la reducción del ámbito de calificación del registro, que representa una mayor capacidad de innovar y crear en las entidades y, en consecuencia, hará que sigan apareciendo nuevas ofertas. El otro es todo lo que representa la novación y modificación de los préstamos hipotecarios vivos. Con la nueva ley ya es posible modificar cualquier característica del préstamo hipotecario sin necesidad de cancelar y constituir uno nuevo.
P.- A lo mejor habría que orientar al consumidor. ¿Dónde puede sacar más partido de la reforma?
R.- Creo que el usuario debe estar más atento. Una de las consecuencias de la reforma hipotecaria es que cualitativamente va a haber una gama más amplia de oferta de préstamos hipotecarios. La presión importante sobre las cuotas de amortización como consecuencia de las subidas de los tipos de interés puede ser uno de los puntos que ayude a cambiar la mentalidad del mercado español; a tomar en consideración ofertas hipotecarias que cubran más el riesgo de interés de lo que está cubierto ahora.
P.- ¿No es muy pequeña, en la práctica, la reducción de los gastos arancelarios, registrales y notariales?
R.- La historia de los gastos arancelarios estuvo mal enfocada por el Gobierno desde el principio. Evidentemente ha habido una reducción de tasas y aranceles, pero lo importante no es que vaya a haber una reducción sino que en muchos casos no va a ser necesario incurrir en esos gastos en el proceso de constitución de las hipotecas.
P.- ¿Se puede cambiar de banco fácilmente para mejorar los préstamos?
R.- Se ha introducido más seguridad en los procesos de subrogación. Una buena parte de las subrogaciones se hacían sin respetar escrupulosamente las disposiciones de la ley en cuanto a emisión de oferta vinculante, plazos, notificación al primer acreedor… En general, el sistema financiero es poco conflictivo y plantea pocas demandas. Ahora, al introducir en el circuito al notario como fedatario de que se ha producido el proceso correctamente va a ser muy difícil o prácticamente imposible que se produzcan situaciones irregulares.
P.- ¿Los bancos pueden retener a sus clientes si igualan la oferta de otras entidades?
R.- La posibilidad de enervar siempre ha existido. Es más, la sentencia del caso Caja Jalón establece que la enervación por parte de la entidad es un derecho y que la renovación no es un derecho, sino que es un beneficio que reconoce la ley al consumidor en el caso de que no haya por parte del primer acreedor una disposición a renegociar el crédito.
P.- Dicen las asociaciones de consumidores que, en la práctica, ésta es una ley sólo para la banca.
R.- No es así. Es una ley muy pensada para el mercado. Quien hace una afirmación de este tipo es que no sabe lo que es el mercado hipotecario. Esta ley intenta cancelar el actual riesgo de interés que tiene el mercado. A esto se ha llegado así por una ley demagógica, ya lo dijimos en su día, que iba a traer esto y lo ha traído. Nuestra asociación siempre ha denunciado que había un riesgo de interés y que había que intentar resolverlo. Otro riesgo que había era la liquidez. Si no se hacía una reforma adecuada de las condiciones de emisión podría llegarse a situaciones de tensión de liquidez y eso sería fatal para algunos consumidores porque no habría préstamos y el que hubiera sería muy caro. La nueva ley va a intentar resolver eso. Necesitábamos una legislación que diese confianza a los mercados y ésta intenta darla. Esta reforma pretende dar al mercado la posibilidad de desarrollar cualquier producto de los que hay hoy en circulación en Europa.
P.- Ahora las entidades financieras conceden menos créditos. ¿Tan mal está la situación? ¿No hubiera sido mejor ser más restrictivos cuando la recesión inmobiliaria se empezaba a prever?
R.- Ha disminuido la población capaz de financiarse en las condiciones actuales. Mucha demanda ha sido expulsada del mercado por la subida del precio de la vivienda. Debido a las ’subprime’, el dinero que hay en el mercado es más caro. Y las condiciones del mercado son más duras, y eso hace que la actividad caiga. Otro tercer elemento que complica las cosas es la variación de los tipos de interés.
P.- La morosidad también ha repuntado. ¿En qué momento ese repunte sería peligroso?
R.- Estamos en un nivel de morosidad muy bajo comparado con el histórico y con el histórico de Europa. La morosidad puede verse inducida por dos factores: la evolución de los tipos de interés y la evolución de las economías familiares. El impacto de la subida de los tipos es moderado. Se podría llegar a niveles de morosidad del 2%, que son niveles perfectamente tolerables y eso está aún lejos: estamos en el 0,70%. De momento la economía sigue funcionando en condiciones positivas; parece que no hay una destrucción sistemática del empleo. Si las condiciones se mantienen como ahora, el impacto por el deterioro de la economía no sería muy fuerte.
Cualquier incidente de morosidad para la familia que lo soporta es duro, pero a niveles de mercado y estadísticos la situación sigue siendo positiva sobre todo si tenemos en cuenta que nuestro sistema financiero es uno de los más protegidos por recursos propios, dotaciones…
P.- ¿Se mide bien el endeudamiento de las familias? ¿Es culpa sólo de ellas o no es cierto que los créditos superan con mucho el 35% de la renta que tiene que dedicar una familia a la compra de una casa?
R.- Las entidades de crédito miden el endeudamiento al milímetro. Es uno de los elementos decisorios. No tenemos un nivel de esfuerzo mayor que el resto de países europeos. Para primera vivienda se sitúa el esfuerzo en torno al 40%.
P.- Como presidente de la AHE, ¿qué consejos le daría a un ciudadano que se va a hipotecar para comprar casa?
R.- Ésos son absolutamente inalterables. Primero, medir bien si es el momento en el que necesita comprar u optar por otras alternativas, segundo, medir qué es lo que puede comprar. Eso de comprar la vivienda para toda la vida no es asumible.
P.- Volviendo a la ley, ¿de verdad se puede conseguir transparencia informativa? De hecho, las quejas de las asociaciones de consumidores siguen apuntando que no hay buena información para los usuarios.
R.- La información en España es mucho mejor que en el resto Europa. Cuando uno ve la información precontractual de España y de Europa no hay dudas. Si uno se mete en la ‘web’ de la AHE se puede encontrar con que la información que ofrece al consumidor va mucho más allá de la ley. La mejor defensa para las propias entidades es tener un mercado bien informado. Un mercado poco informado daña al propio mercado, a las dos partes de la mesa.
P.- Si se pide mayor independencia a las tasadoras, ¿eso significa que antes no lo eran?
R.- Una vez más se ha hecho una mala traslación al mercado de lo que representa esta reforma. El proceso de tasación en España es el mejor y probablemente el más objetivo de Europa. Está enormemente regulado desde el principio; está regulado por el Banco de España. Se está intentando proteger al inversor. El mercado hipotecario va más allá del préstamo y del prestamista. En realidad requiere unas masas ingentes de dinero y quien lo invierte tiene que tener garantías y si no, no hay dinero.
Lógicamente, hay que proteger al mercado completo. El día que a la gente le entre en la cabeza que las hipotecas que hay en el mercado no son de los bancos sino que son suyas avanzaremos mucho.
P.- La famosa hipoteca inversa no está teniendo éxito, ¿por qué?
R.- La hipoteca inversa tardará en desarrollarse en España a un nivel mínimamente significativo, yo diría que decenios. Es un escenario nuevo en el mundo y no hay historial sobre riesgos, comportamiento del crédito, etc. Los propios ciudadanos no ven el producto como algo próximo, sino que les es desconocido. Va destinado a un segmento de la población cuyas capacidades de análisis de valoración están relativamente disminuidas. Si a un ciudadano en plenas facultades le cuesta, a una persona mayor, mucho más. Eso quiere decir que tendrá muchas dificultades para progresar pero no por parte de las entidades, sino por el lado del mercado.
P.- Puesto que pueden crearse nuevos productos hipotecarios para el consumidor, apunte uno.
R.- En vez de tener responsabilidad para un préstamo de 150.000 euros se podrán ver responsabilidades superiores, por ejemplo de 210.000 euros y a plazos superiores a los actuales, digamos de 60 años. Se podrá alargar el plazo sin tener que incurrir en más costes; tener una hipoteca más flexible que permita jugar con las necesidades del futuro.
P.- Los tipos de interés estuvieron al 2% hace dos años. ¿El Euribor va a bajar por debajo del 4%?
R.- Hay razones para bajar los tipos de interés y otras no sólo para mantenerlos, sino para subirlos. Yo estoy en contra de la utilización del Euribor como referente del mercado hipotecario español, porque mientras la política monetaria está en tus manos puedes ajustarla a las necesidades de tu mercado. El Euribor es un producto vinculado a la política monetaria europea. Lo que nos va a ocurrir es que vamos a sufrir los contragolpes de estar en la punta del látigo. En el pasado hubiera sido mejor tener tipos de interés de un punto y pico más altos: no se hubiera disparado el precio de la vivienda y de este tipo de interés más alto hubiera resultado una cuota más baja.
Fuente: elmundo.es
